전세보증금 안 돌려줄 때, 내용증명부터 임차권등기명령까지 총정리

계약 끝나는 날짜에 맞춰
새 집 이사까지 다 잡아놨는데
집주인이 보증금을 안 돌려주면
정말 막막해져요.

‘조금만 기다려달라’는 말만 믿고 있다가는
대항력을 잃고 나중에 배당에서도 불리해질 수 있어서,
순서대로 정확히 대응하는 게 중요해요.

실제로 어떤 절차를 밟아야 하는지, 이사를 먼저 가야 하는 상황이라면 무엇부터 해야 하는지 정리해봤어요.

📮 가장 먼저, 내용증명부터 보내세요

집주인에게 반환 독촉 의사를 공식적으로 남기는 첫 단계예요.

• 계약 종료일과 반환받아야 할 보증금 액수 명시 — 임대차계약 체결일, 종료일, 보증금 액수, 반환 요청 사실을 구체적으로 적어요.
• 내용증명은 우체국에서 등기로 발송 — 발송 사실과 도달 여부가 공식 기록으로 남아 나중에 소송이나 지급명령의 증거자료가 돼요.
• 법적 강제력은 없지만 심리적 압박 효과 — 집주인이 곧바로 응하지 않더라도, 이후 절차에서 ‘반환을 요청했음’을 입증하는 근거가 돼요.

💡 내용증명을 보냈다고 자동으로 뭔가 진행되는 건 아니에요. 집주인의 반응을 보면서 다음 단계를 준비해야 해요.

🏠 이사 가야 한다면 임차권등기명령이 먼저예요

보증금을 못 받은 채로 이사를 가면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있어요. 그걸 막아주는 절차가 임차권등기명령이에요.

• 신청 요건 — 임대차 계약이 종료됐고, 보증금 전액이나 일부를 돌려받지 못한 경우 신청할 수 있어요(계약기간 만료·해지통고·합의해지 모두 포함).
• 관할법원 — 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 신청해요.
• 필요서류 — 등기사항증명서, 임대차계약증서, 대항력·우선변제권 취득 증명서류 등이 필요해요.
• 효력 발생 시점 — 임대인에게 결정이 송달된 때, 또는 송달 전 임차권 등기의 기입을 촉탁해 촉탁등기가 된 때 효력이 생겨요. 신청부터 등기 완료까지 통상 몇 주가 걸릴 수 있어 여유를 두고 진행하는 게 좋아요.

💡 임차권등기가 완료되기 전에 이사·전출하면 대항력을 잃을 위험이 있으니, 등기 완료를 확인한 뒤 이사하는 게 원칙이에요. 부득이하게 먼저 이사해야 한다면 전문가 상담을 꼭 받아보세요.

⚖️ 그래도 안 주면 지급명령·소송·전세보증금반환보증

내용증명과 임차권등기명령으로도 해결이 안 되면 실제로 돈을 받아내는 절차로 넘어가요.

1. 지급명령 신청 — 임대인 주소지 관할 법원에 신청하는 서면 절차예요. 법원이 서면심리 후 지급명령을 내리고, 임대인이 2주 안에 이의신청하지 않으면 확정돼 강제집행까지 갈 수 있어요. 정식 소송보다 간편하고 비용이 저렴해요.
2. 보증금반환청구소송 — 이의신청 등으로 지급명령이 통상 소송으로 넘어가면, 확정판결을 받아 임차주택에 대한 강제경매를 신청할 수 있어요.
3. 전세보증금반환보증(HUG 등) 가입자라면 — 계약 만기일로부터 만 1개월이 지나도 정당한 사유 없이 보증금을 못 받으면 ‘보증사고’로 보고 이행청구를 할 수 있어요. 사고 통지부터 보증이행까지 통상 6~8주 정도 걸리고, 지연이자는 자동으로 계산돼 나오지 않으니 별도로 청구해야 해요.

💡 예를 들어 지급명령을 신청했는데 집주인이 2주 안에 이의신청하지 않으면 별도 소송 없이 지급명령만으로 강제집행 신청까지 갈 수 있어요. 반대로 이의신청이 들어오면 정식 소송 절차로 넘어가니 시간이 더 걸릴 수 있다는 점을 감안해야 해요.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 전세보증금반환보증에 가입했으면 임차권등기명령은 안 해도 되나요?
보증 이행청구와 별개로, 대항력·우선변제권을 지키려면 이사 전 임차권등기명령을 신청해두는 게 안전해요. 보증금반환보증은 별도 절차로 진행돼요.

Q. 임차권등기명령 신청 중에도 대항력이 유지되나요?
등기가 실제로 완료(촉탁등기 또는 결정 송달)돼야 효력이 생겨요. 신청 접수만으로는 안전이 확보되지 않으니 완료 여부를 꼭 확인해야 해요.

Q. 집주인이 이사할 사람이 구해지면 준다고 하는데 계속 기다려도 될까요?
새 임차인 여부와 무관하게 계약 종료일에 반환할 의무가 있어요. 무작정 기다리기보다 내용증명부터 발송해 공식 기록을 남겨두는 게 안전해요.

Q. 보증금 일부만 못 받은 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
네, 전액뿐 아니라 일부만 반환받지 못한 경우에도 신청할 수 있어요.

📌 체크리스트

✔ 계약 종료일과 보증금 액수를 명시해 내용증명을 발송했는지
✔ 이사 전에 임차권등기명령 신청·등기 완료 여부를 확인했는지
✔ 전세보증금반환보증에 가입돼 있다면 보증사고 요건(만기 후 1개월)을 확인했는지
✔ 지급명령·소송 등 다음 단계 관할법원을 미리 파악해뒀는지
✔ 관련 서류(계약서, 등기사항증명서, 내용증명 발송 증빙)를 잘 보관하고 있는지

보증금을 못 받는 상황은 당황스럽지만, 순서대로 증거를 남기고 절차를 밟으면 대항력을 지키면서 회수 가능성을 높일 수 있어요.

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※ 이 글은 2026-08-26 기준으로 확인·정리되었습니다. 실제 절차는 개별 계약 내용과 지역 법원에 따라 달라질 수 있어 자세한 사항은 대한법률구조공단(132) 또는 관할 법원에 확인해보세요.

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