전세보증보험 보증료, 세 사람 숫자로 직접 계산해보기 — 빌라 2억은 29만원, 근저당 1천만원 차이로 가입이 갈린다

전세보증보험(정식 이름은 HUG 전세보증금반환보증)을 알아보면 ‘보증료가 수십만 원’이라는 말에 망설이게 돼요. 그런데 실제 고지 금액은 생각보다 계산이 단순해요. 내 집 가격, 근저당, 보증금 세 숫자만 알면 가입이 되는지와 보증료가 얼마인지 은행 가기 전에 스스로 뽑아볼 수 있어요.

이 글은 설명보다 계산을 먼저 놓았어요. 빌라에 사는 사회초년생, 아파트 신혼부부, 근저당이 있는 아파트 직장인 세 사람의 숫자를 HUG 공식 요율표에 그대로 넣어봤어요. 요율과 할인율은 주택도시보증공사(HUG) 상품 안내 페이지를 2026-10-19에 다시 확인한 값이에요.

보증료가 나오는 4단계

빌라에서 자주 듣는 ‘공시가격 126%’는 따로 있는 규정이 아니라 ①과 ②를 곱한 결과(140% × 90% = 126%)예요. 근저당이 없는 빌라라면 보증금이 공시가격의 1.26배를 넘는 순간 가입이 안 된다는 뜻이에요. 아파트는 시세가 먼저 적용되기 때문에 126%가 그대로 상한이 되지는 않아요.

세 사람 숫자로 직접 계산해보기

① 사회초년생 지수 씨 — 빌라, 보증금 2억

다세대 빌라, 공시가격 1억6천만원, 근저당 없음, 2년 계약, 연소득 4천만원이라고 해볼게요. 주택가격은 1억6천만 × 140% = 2억2,400만원, 주택가액은 그 90%인 2억160만원이에요. 보증금 2억이 2억160만원 안이라 가입은 돼요(겨우 160만원 차이).

부채비율은 2억 ÷ 2억160만 ≈ 99%로 ‘80% 초과’ 칸이에요. 보증금 1억 초과~2억 이하, 아파트 외 주택이라 요율은 연 0.184%. 2년 보증료는 2억 × 0.184% × 2 = 73만6천원이에요. 그런데 본인(배우자 포함) 연소득 5천만원 이하라 60% 할인을 받으면 29만4,400원으로 줄어요. 여기에 지자체 보증료 지원(실비, 최대 40만원)까지 받으면 실제 부담은 사실상 0원이 될 수 있어요.

② 신혼부부 민호·서연 씨 — 아파트, 보증금 2억5천

KB시세 4억 아파트, 근저당 없음, 보증금 2억5천만원, 2년 계약, 부부 합산 연소득 5,800만원. 주택가액 3억6천만원에 부채비율은 약 69%라 가장 낮은 ‘70% 이하’ 칸이에요. 2억 초과~5억 이하 아파트 요율 연 0.107% → 2년 보증료 53만5천원. 신혼부부(합산 6천만원 이하·혼인 7년 이내) 40% 할인을 받으면 32만1천원이에요. 이 역시 보증금 3억 이하라 지자체 보증료 지원 대상 범위에 들어가요.

③ 직장인 정우 씨 — 근저당 있는 아파트, 보증금 4억5천

시세 6억 아파트, 주택가액은 5억4천만원. 집주인 근저당이 9천만원이면 4억5천 + 9천 = 5억4천으로 딱 맞아 가입은 되지만, 근저당이 1억원이면 5억5천이 돼서 가입 자체가 안 돼요. 1천만원 차이로 갈리는 셈이에요. 9천만원일 때 부채비율 100%로 ‘80% 초과’, 요율 연 0.154% → 2년 보증료 138만6천원. 소득 할인 대상이 아니고 보증금이 3억을 넘어 지자체 지원·연말정산 공제도 받을 수 없어요.

세 사람을 비교해보면 보증료를 가장 크게 움직이는 건 보증금 크기보다 부채비율 칸과 할인 여부예요. 같은 2억대 보증금이어도 빌라 80% 초과 칸과 아파트 70% 이하 칸은 요율이 1.7배 차이가 나요.

HUG 보증료율표(연, 2026-10-19 확인)

두 가지 예외가 있어요. 단독·다가구·다중주택에서 다른 세입자 계약 내역 확인서를 내지 않으면 보증금 구간의 최고 요율이 붙어요. 또 선순위 채권이 주택가액의 50%를 넘으면 계산된 보증료에 10% 할증이 붙어요. 예를 들어 주택가격 3억 빌라(주택가액 2억7천)에 근저당 1억5천, 보증금 1억이면 요율 0.172%에 할증까지 더해 2년 약 37만8,400원이에요.

할인은 하나만, 지원금은 따로

사회배려계층 할인끼리는 중복이 안 돼요. 연소득 5천만원 이하 신혼부부라면 40%가 아니라 60%를 고르는 게 유리해요.

할인과 별개로 지자체가 ‘이미 낸 보증료’를 돌려주는 사업도 있어요. 인천시 주거포털(2026-02-20 갱신) 안내 기준으로 임차보증금 3억원 이하, 연소득 청년(만 18~39세) 5천만원·청년 외 6천만원·신혼부부 7,500만원 이하이면 납부한 보증료를 실비로 최대 40만원(2025-03-31 이후 가입분, 그 전 가입분은 30만원)까지 지원하고, 정부24로 신청해요. KB국민은행 KB Think(2025-07-30)는 이 사업을 국토교통부 지원 사업으로 소개하면서 같은 기초지자체에서 2년 안에 지원받았으면 재신청이 제한되고, 하남시처럼 예산이 소진돼 조기 마감된 사례가 있다고 전했어요. 연중 접수지만 예산이 떨어지면 끝나니 가입하자마자 신청하는 게 안전해요. 지역마다 비율(전액/90% 등)과 기준이 조금씩 달라 주소지 공고를 꼭 확인하세요.

HUG 안내에는 보증대상 전세보증금 3억원 이내라면 보증료를 연말정산 세액공제받을 수 있다고도 적혀 있어요(보험료 세액공제 항목). 다만 지자체에서 돌려받은 금액까지 공제되는지는 이번에 확인하지 못했어요. 연말정산 때 간소화 자료에 잡힌 금액과 지원금 수령액을 같이 확인해보세요.

가입이 막히는 4가지 순간

1. 신청 기한이 지났을 때. 신규 계약은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전까지, 갱신 계약은 갱신 계약기간의 1/2이 지나기 전까지예요. 2년 계약이면 대략 1년 안이에요. 갱신할 때 자동으로 이어지지 않으니 다시 신청해야 해요.

2. 보증금 + 근저당이 주택가액(90%)을 넘을 때. 위 정우 씨처럼 1천만원 차이로도 갈려요. 계약 전에 등기부등본 을구의 근저당 금액부터 보세요. 선순위 채권 자체도 주택가액의 60% 이내여야 하고, 단독·다가구는 선순위와 다른 세입자 보증금 합계가 80% 이내여야 해요.

3. 보증금 한도를 넘을 때. 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하만 돼요. 월세가 섞인 반전세는 전월세전환율 6.5%(2026-07-01 이후 신규·증액 갱신분)로 환산해요. 보증금 1억에 월세 50만원이면 1억 + 50만×12÷6.5% ≈ 1억9,231만원으로 봐요.

4. 주거용이 아닌 곳, 중개사 없는 계약일 때. 오피스텔은 계약서나 중개대상물 확인·설명서에 ‘주거용’ 표기가 있어야 하고, 근린생활시설(이른바 근생빌라)은 대상이 아니에요. 전입신고와 확정일자를 받은 상태여야 하는 것도 기본 조건이에요.

기준이 80%로 내려가면 달라지는 것

머니투데이(2026-10-15) 국정감사 보도에 따르면 최인호 HUG 사장은 전세가율 기준을 “시장 상황에 맞춰 단계적으로 80% 수준까지 낮출 계획”이라고 하면서도 시점은 “말씀드리기 어렵다”고 답했어요. 한때 10%를 넘던 보증사고율은 현재 1%대라고 밝혔고, 계약 전에 가입 가능 여부를 미리 확인하는 사전심사제도 도입 계획도 언급했어요.

아직 확정이 아니라는 전제로, 만약 80%가 적용되면 지수 씨 빌라(주택가격 2억2,400만원)의 가입 가능 보증금은 1억7,920만원까지로 내려가요. 지금 2억 계약은 신규로는 가입이 안 되는 숫자예요. 그래서 빌라 전세를 새로 구한다면 ‘지금 기준 126%’에 꽉 채운 보증금보다 여유를 두는 게 갱신 때 덜 불안해요. 시행일과 기존 계약 적용 여부는 HUG 공지가 나오면 다시 확인이 필요해요.

자주 묻는 질문

Q. 은행에서 전세대출을 받았으면 HUG 말고 다른 곳으로 가야 하나요?

HUG 전세보증금반환보증은 대출 여부와 상관없이 계약서상 임차인이면 신청할 수 있어요(개인·법인·외국인 포함). 한국주택금융공사(HF) 전세지킴보증은 HF 전세자금보증 이용자만 가입하는 등 기관마다 조건이 달라요. 전세대출 상품에 따라 묶여 있는 보증이 있으니 대출 은행에도 같이 물어보세요.

Q. 중간에 이사 나가면 보증료를 돌려받나요?

HUG 안내에 따르면 보증 해지 등 정산 사유가 생기면 보증료는 계약 시작일부터 정산 사유 발생일까지로 다시 계산해요. 남은 기간분 환급 절차와 금액은 가입한 창구에서 확인하세요.

Q. 어디서 신청하나요?

HUG 위탁은행(국민·신한·우리·하나·IBK기업·NH농협 등) 창구나 안심전세 앱, 네이버페이·카카오페이·토스 같은 비대면 채널에서 할 수 있어요. 비대면은 대상 주택이 제한될 수 있으니 안 되면 은행 창구로 가세요.

Q. 보증료는 누가 내나요?

임차인용 보증은 신청한 세입자가 내요. 계약할 때 집주인과 따로 부담을 나누기로 특약을 넣는 경우도 있지만, 기본은 세입자 부담이에요.

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✔ 체크리스트

☐ 등기부등본 을구에서 근저당(선순위 채권) 금액을 확인했다
☐ 아파트는 KB시세, 빌라는 공시가격 × 140%로 주택가격을 계산했다
☐ 보증금 + 근저당이 주택가격 × 90% 안에 들어온다
☐ 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 신청 기한(계약기간 1/2)을 달력에 적었다
☐ 전입신고와 확정일자를 받았다
☐ 소득·가구 조건으로 60%/40% 할인 중 유리한 하나를 고를 수 있는지 확인했다
☐ 보증금 3억 이하라면 주소지 지자체 보증료 지원(정부24)을 바로 신청했다
☐ 갱신 때 다시 가입해야 한다는 걸 기억해둔다

이 글의 기준과 출처

이 글은 2026-10-19 기준으로 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 상품 안내(보증료율표·부채비율 정의·할인율·10% 할증·주택가격 산정 140%·담보인정비율 90%·신청기한·전월세전환율 6.5%·연말정산 공제 문구), 인천시 인천주거포털 ‘전세보증금반환보증 보증료 지원사업'(2026-02-20 갱신), KB Think ‘전세보증보험 보증료 돌려받을 수 있을까'(2025-07-30), 머니투데이 국정감사 보도(2026-10-15)를 확인해 정리했습니다. 세 사람 사례는 이해를 돕기 위한 가상 계산이며, 실제 보증료는 보증승인일 기준 주택가격과 심사 결과에 따라 달라집니다. 가입 전 HUG 고객센터(1566-9009)나 위탁은행에서 최종 금액을 확인하세요.

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